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合同的违约责任概要

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:58 浏览次数:161
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       【核心提示】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       实务争点
       由最高人民法院审判委员会讨论通过,并于2011年12月20日发布的《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》(法〔2011〕354号)中的第一个指导性案例就是关于居间合同违约纠纷的案例(指导案例1号),对司法实践颇具指导意义。
       指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
       原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房屋求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
       被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。
       法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(以下简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房屋求购确认书》。该确认书第2.4条约定,陶德华在验看过该房屋后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
       上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。
       法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房屋求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。
       理解适用
       对《指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》的理解与适用
       上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的裁判要点是:房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。
       最高人民法院民一庭认为,该案例对于处理类似案件具有一定指导意义,同意将该案例作为指导性案例。2011年6月13日,最高人民法院审委会经讨论研究认为,该案例符合《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第二条 [1]的有关规定,具有指导意义,同意将该案例确定为指导性案例。12月20日,最高人民法院以法〔2011〕354号文件将该案例作为第一批指导性案例予以发布。
       该案例涉及二手房买卖居间纠纷中时有发生的“跳单”问题。二手房买卖居间活动中,买方通过中介公司的居间服务选定房源后,却故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象,民间俗称“跳单”。当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何,以及何种情况构成跳单违约,实践中认识不一。本案例的生效判决对相关纠纷的处理结果符合法律规定及当事人约定,契合公平合理的法律精神,有利于鼓励中介公司以提供质高价优的中介服务取得竞争优势,促进二手房中介市场良性竞争,又有利于保护买方合法的购房选择权,避免因信息不对称导致的不公平。因此,本案例对类似案件的处理具有指导意义。



(来源:未知)

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