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关于禁止跳单条款的法律效力

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:58 浏览次数:184
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       中介公司为了保障自己的利益,通常在居间合同中载明禁止委托人跳单的条款,约定跳单行为是违约行为。对于禁止跳单条款的法律效力问题,司法实践中存在不同的认识,有的认为这是中介公司利用自己的优势地位而设立的霸王条款,限制了买方的选择权,应属无效;有的则认为买方在签订合同时,对该条款的内容和法律后果应当明知,且不违反法律规定,应属有效。最高人民法院认为,应根据约定的具体内容来认定其效力,不可一概而论,只要当事人主体身份适格,意思表示真实,约定内容没有违反法律或行政法规强制性规定的,就是合法有效的。具体来说,应考察以下两个方面:
       1.看禁止跳单条款是否有《合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形。由于禁止跳单的约定通常并不涉及损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益的内容,其主旨在于防止买方的不诚信行为,而非具有“非法目的”,法律、行政法规亦未强行规定当事人不得签订禁止跳单的条款,且并非免责条款,故不属于《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。
       2.看禁止跳单条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。实践中,禁止跳单条款通常都是中介公司事先在合同中拟好,而后在居间活动中直接交给委托人签字确认的,这种为了重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款,其性质属于格式条款。《合同法》第四十条对格式条款的效力作了特别限制,规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。免除责任,是指免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务。加重责任,是指格式条款中含有通常情形下对方当事人不应当承担的义务。排除主要权利,是指排除对方当事人按照通常情形应当享有的主要权利。是否属于“通常情形下”的责任或权利,不能仅仅看当事人约定的合同内容,而应当根据具体合同的性质作出判断。根据二手房买卖居间合同的性质,中介公司的主要责任是根据委托人的要求,向委托人如实报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务,其权利是在促成合同成立后获得报酬;委托人的主要权利是获得信息和服务,其主要义务是在中介公司促成合同成立时支付报酬。从本案例来看,当事人约定在一定期间内委托人利用了中原公司的信息、机会等条件却不通过中原公司而达成买卖交易的行为构成违约,该约定目的在于防止买方一方面利用自己的信息和服务,另一方面又绕开自己(中介公司),从而使自己得不到应得的报酬,不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。再者,利用了中介公司的信息和服务却绕开中介公司的跳单行为,违反了诚实信用原则,当事人将该行为约定为违约行为并应当支付违约金,是对中介公司合法利益的正当保护,有利于促进中介公司的正常经营发展,有利于鼓励诚信交易。故案例中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定,应认定为合法有效。买方未利用中介公司提供的信息、机会等条件时,不构成违约。
       本案例中,当事人约定买方在一定期间内利用了中原公司的信息、机会等条件却不通过中原公司而达成买卖交易的行为构成违约。因此,如果没有利用中原公司的信息和机会,则不构成违约。从本案例来看,显然不能认定陶德华利用了中原公司的信息、机会。首先,房源信息并非中原公司独家掌握。法律或行政法规并无禁止房主委托多家中介公司出售房屋的规定,实践中房主为了增加交易机会,往往通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,而不是委托某中介公司独家代理出售,因此有多家中介公司掌握同一房源信息。中介公司接受委托后通过多种渠道公布房源信息,如在店面、网络、报刊发布或自己印制小广告发布等,这些都是公众可以获知房源信息的正当途径。由于买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息,也可以联系多家中介公司以选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务,如果最终通过某家中介公司促成了交易,很难认定买方是利用了其他中介公司的信息和服务。其次,从时间先后上看,中原公司并非第一个提供房源信息的中介公司。本案中,先后有三家中介公司带买方看过房,中原公司是最后一家,且中原公司仅带买方看过一次房。从时间上看,买方最终选择了第二家中介公司与房主达成交易,不可能是利用了中原公司提供的信息和机会才达成房屋买卖交易。需要注意的是,裁判要点中并未将时间先后作为是否构成利用的要素之一,理由是,尽管时间先后可以成为考察是否构成利用的一个逻辑上的原因,但即使中原公司是第一家带买方看房的中介公司,也不能充分证明买方一定是利用了中原公司的信息,不能简单地理解为只要中介公司提供了信息,买方就构成了“利用”。最后,中原公司未能举证证明陶德华利用了中原公司的房源信息。根据“谁主张,谁举证”的原则,中原公司作为原告,对于陶德华利用了中原公司的房源信息这一主张负有举证责任,但中原公司没有提供充分证据证明陶德华利用了中原公司的房源信息。





(来源:未知)

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