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买卖合同解释的理解与适用指导案例一

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:33 浏览次数:200
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房屋共有人擅自出卖共有房屋的处理

       2010年10月20日,刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定,刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋(以下简称案涉1802房屋),买卖价款220万元,刘某于合同签订后三十日内将购房款付至第三方托管单an'li'y位辉煌担保贷款公司。上述房屋买卖价款付清后五日内,李某协助刘某办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
       2010年11月20日,刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续,李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由,拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示,其从未同意李某出售夫妻共同房屋,也从来没有签署过同意出售的证明,李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意,违反了法律规定,故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续,均未达成一致意见,故成讼。
       2011年6月,刘某起诉至法院称,其购买案涉1802房屋系善意,在签订该房屋的买卖合同时,陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明,且其购买该房屋系基于市场价格,并且还高于周边的价格。另外,如果其不能购买该房屋,则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》,由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
       李某辩称,其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意,而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下,请求法院驳回刘某的诉讼请求。
       陈某辩称,其与李某系夫妻,案涉1802房屋系双方共同财产,按照法律规定,出售该共有房屋,应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意,故其不同意李某出售案涉1802房屋,请求驳回刘某的诉讼请求。
       一审法院又查明,陈某与李某系夫妻,二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋,该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签,刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
       一审法院经审理认为,刘某与李某签订《房屋买卖合同》时,刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人,且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明,故其信赖李某有权处分案涉1802房屋,对此没有任何过错。而经查明,刘某所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的,且略高于周边同类型房屋的价格,因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此,在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时,刘某是善意的,且合同所约定的对价也是合理的,故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求,经查明,李某在出售案涉1802房屋时,系伪造了陈某的签名,而在本案诉讼过程中,陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋,根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”的规定,在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下,要想继续履行《房屋买卖合同》,实现该共有房屋的物权变动,必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋,故刘某主张继续履行合同的诉讼请求,不符合上述物权法规定的条件,不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题,刘某可以变更诉讼请求,要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任,对此,在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下,刘某仍坚持其原来的诉讼请求,拒绝变更诉讼请求,故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求,予以驳回。据此,一审法院判决,驳回刘某的诉讼请求。
       该案判决后,刘某并未上诉。该案判决已生效。
       对于本案《房屋买卖合同》的效力,在当前形势下,司法实务界已经基本上达成了共识,本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是,对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持,在实务中则存在不同的处理意见:一种意见认为,既然《房屋买卖合同》有效,而有效的合同具有法律拘束力,买受人请求继续履行合同的,人民法院应判决强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。另一种意见认为,本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行,应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言,虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权,但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意,则案涉1802房屋就可以完成物权变动;在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖,则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权,根据《物权法》第九十七条的规定,该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请,鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖,且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续,故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。最高人民法院民一庭倾向性意见:出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情况下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共有房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。



(来源:未知)

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