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《商品房买卖解释》的适用范围

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:30 浏览次数:195
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       受国情和历史原因的影响,目前我国存在着不同种类的房屋,有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策,经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整,该类房屋不能自由交易。例如,需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易,但纠纷不突出,在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此,《商品房买卖解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件,即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为,出卖人主体只限为房地产开发企业。
       根据《合同法》关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况,《商品房买卖解释》第一条对商品房买卖合同作出明确解释,即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同,包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋,其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋,包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。
       如最高人民法院在审理新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案[最高人民法院(2008)民一终字第50号民事判决书]时认为,当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》,承揽方依照定作方的要求开发住宅小区并出售给定作方,定作方支付价款获得住宅小区的完整财产所有权。承揽方通过与土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》,缴纳土地出让金并办理相关手续,取得了《商品房预售许可证》,其与定作方签订的代建协议符合商品房预售的法律特征,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。定作方主张双方合同为代建合同没有法律依据。[36]本裁判意见正确区分了代建合同与商品房预售合同的不同,即本质区别在于合同标的物所有权的归属。当然,若认定是代建合同,就不能适用《商品房买卖解释》,若认定是商品房预售合同,就依法适用该解释。 



(来源:未知)

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