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商品房预售合同的效力认定

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:30 浏览次数:198
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       审判实践中,因预售合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。《商品房买卖解释》第二条、第六条分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理作出了相应的规定。
       根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,商品房预售需具备四个条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。但对如何理解预售条件和认定合同效力之间的关系问题,起草过程中有两种意见。一种意见认为,因商品房预售实行许可证制度,只要出卖人持有预售许可证明,其与买受人签订的预售合同即为有效。另一种意见认为,《城市房地产管理法》规定的四个条件是商品房预售行为必须同时具备的法定要件,否则预售合同无效。
       最高人民法院认为,《城市房地产管理法》作为行政管理法,主要是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范。从该法规定的商品房预售条件看,也均反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。在我国,商品房预售实行许可证制度,对此,《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条明确列举了办理商品房预售许可证的必备条件和相关程序,其中就包括了《城市房地产管理法》第四十四条规定的前三个条件。这就表明只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的,即可认定其具备全部预售条件。因此,为避免司法权与行政权之间的冲突,人民法院在认定商品房预售合同的效力时,对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查,即对出卖人未取得商品房预售许可证明签订的预售合同应认定无效,出卖人取得商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的,可通过行政或行政诉讼的方式解决。这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限,有利于各司其职,也可避免大量无效合同的出现,有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。如最高人民法院在审理新世纪建设发展(深圳)有限公司与香港天港置业有限公司购房合同纠纷上诉案[最高人民法院(2001)民一终字第5号民事判决书]时认为,当事人双方在订立商品房买卖合同时虽未取得《预售商品房许可证》,但是在合同约定的房地产交付使用的时间之前,其已取得该许可证,根据《合同法解释(一)》第三条、第九条及《合同法》的有关规定,应认定商品房买卖合同有效。[37]本案的裁判依据明确,在《合同法》实施之前,未取得商品房预售许可证即订立的商品房买卖合同的效力,依据《合同法解释(一)》第三条“人民法院确认合同效力时,对合同法实施以前成立的合同,适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的,则适用合同法”的规定,对其效力的认定应适用合同法。房地产公司在合同约定的房屋交付使用期限前,已经取得商品房预售许可证的,应认定商品房买卖合同有效。本裁判意见的理论支撑是:合同的成立与合同的生效是两个完全不同的概念,前者主要体现当事人的意志,体现合同自由原则,后者则体现国家的价值判断,反映了国家对合同关系的干预。合同法倡导当事人的合同自治,如果国家法律、法规没有“办理批准、审核、登记等手续后,合同生效”的明确规定或者“未办理批准、登记、审核等手续,合同无效”的禁止性规定的,当事人订立合同未办理批准、登记、审核等手续的,应认定合同有效。[38]本案中,《城市房地产管理法》第四十四条规定商品房预售需要取得预售许可证,但未规定取得预售许可证后预售合同才生效;依合同法的规定精神,本案的商品房预售合同应认定有效。
       同时,考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全,商品房交易行为也不规范,《商品房买卖解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前,而不是签订合同时,也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的,人民法院也可认定商品房预售合同有效,以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。
       关于《城市房地产管理法》第四十四条规定的商品房预售合同登记备案问题。从我国现行的有关不动产登记的立法规定看,商品房预售合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施,不是确认合同效力的必要条件,实务界和理论界对此也已基本形成共识。为此,《商品房买卖解释》第六条第一款明确规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。” 



(来源:未知)

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