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商品房认购书与定金的问题

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:30 浏览次数:144
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       出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书,就房屋买卖有关事宜进行初步确认,并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保,是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律法规对认购书问题没有具体规定,引发了大量纠纷,急需给予明确认定。
       对认购书性质的认定问题有两种观点:第一种观点认为,认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示,应具有买卖合同的效力。第二种观点认为,认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定,而且认购书中的定金条款是为担保主合同履行的从合同。
       其实,前述观点均有不足。首先,认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,符合《合同法》第二条关于合同定义的规定,因此,认购书可以成为独立的合同。其次,从认购书签订的过程和约定的内容看,认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同,不是对行为结果的直接确认。所以,认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论,认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,应属于商品房买卖合同的预约合同,即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。但是,值得注意的是,根据《商品房买卖解释》第二条、第五条等规定,当事人签订的认购书,如果具备了商品房买卖合同的主要条件,且其他内容不违背国家法律、行政法规规定的,应当认定合同为商品房买卖合同。
       对当事人在签订认购书时,约定交付定金的,根据《担保法》第八十九条、《担保法解释》第一百一十五条的规定,该定金为立约定金。根据当事人的约定和法律关于定金的规定,在因当事人一方违反认购书约定,导致商品房买卖合同未能订立的,按照定金罚则承担责任,即交付定金的当事人一方违约的,丧失取回定金的权利;收取定金的当事人一方违约的,应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为,只是就有关条款协商不一致,或者因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。如苏州市中级人民法院在审理戴雪飞上诉江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司商品房订购协议定金纠纷案时认为,购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立,属于《商品房买卖解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”,开发商应当将收取的定金返还给购房者。[39]本案的裁判意见表明,相对商品房预售合同来说,订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约订立。预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。 



(来源:未知)

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