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房屋的交付使用和风险责任承担

来源:未知 发布时间:2020-08-16 21:30 浏览次数:54
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       因房屋交付使用引发的诉讼,主要涉及房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计算等问题。
       1.房屋的交付使用
       《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条规定,商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务,买卖合同的标的物所有权自交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定,买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移,而根据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移,这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此,房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。
       但在审判实践中,存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋,也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为,房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有,而且还包括交付房屋所有权证书。依据上述法律法规对房屋所有权转移的有关规定,在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有,即为合同约定的房屋交付使用。也就是说,出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋,即“交钥匙”,就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人就应按约定履行义务。因此,《商品房买卖解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。当然,即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时,出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕,根据法律规定,它还应协助买受人办理房屋所有权登记,转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的时间问题,当事人可另行协商约定,没有约定的,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内,现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,出卖人应当协助买受人办理并提供必要的证明文件。
       2.风险责任承担
       风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。根据《合同法》第一百四十二条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”可见,风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。而从法理上讲,风险责任则是随着标的物的所有权转移而转移的。如前所述,由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件,所以,房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异,在房屋交付使用后至办理所有权登记手续前的时间内,标的物发生意外风险的责任如何承担,现行法律法规均无明确规定。既然《合同法》第一百四十二条是针对所有买卖合同标的物做的规定,并没有明确区分动产和不动产,而且,根据该条“法律另有规定或当事人另有约定的除外”的规定,在法律法规没有规定或者当事人没有约定的情况下,房屋的风险转移应适用该条规定。因此,《商品房买卖解释》第十一条第二款明确规定:“房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。” 



(来源:未知)

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