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关于出卖人在商品房担保贷款合同纠纷中的诉讼地位理解适用

来源:未知 发布时间:2020-07-21 17:54 浏览次数:72
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        《商品房买卖合同解释》第二十六条、第二十七条的理解与适用 在买受人通过担保贷款的方式购买商品房的过程中,实际上存在三方主体,一是买受人,即从房地产开发商处购买商品房的人;二是出卖人,即房地产开发商;三是担保权人,即向购房者提供购房贷款的金融机构(一般为银行)。上述三方主体之间一般存在三个既独立又相互联系的法律关系,即买受人与出卖人之间形成的商品房买卖合同关系,买受人与担保权人之间形成的担保贷款合同关系,出卖人和担保权人之间形成的保证合同关系。
        一、《商品房买卖合同解释》第二十六条的理解与适用 本条解决了买受人在取得商品房产权并办理抵押登记手续前,如怠于向担保权人偿还贷款,担保权人如何实现自己的权利及出卖人的诉讼地位问题。商品房在取得产权之后才能办理抵押登记手续,而买受人在与出卖人签订商品房买卖合同之后,无论是购买现房还是期房,办理房屋的产权都需要一定的时间,特别是期房,买受人在购买房屋后很长一段时间才能接收房屋并使用,办理产权的时间更在此之后。因担保贷款合同是买受人以现房或将来对期房取得的期待权设定抵押,所以,在买受人未按贷款合同约定偿还贷款时,银行就可对现房行使优先受偿权,或通过行使类似债权人代位权的方法请求处分买受人在预售合同中享有的房屋期待权,以获得优先受偿。[14]在作为担保物的商品房交付给买受人使用之前,商品房的所有权实际上还在出卖人手中,如果在此期间买受人未按约向担保权人偿还贷款,担保权人起诉买受人以实现担保物权,必然会与出卖人产生利害关系。《民事诉讼法》第五十六条规定:对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼,或者由人民法院通知他参加诉讼。所以本解释第二十六条规定,在此种情形下应当通知出卖人参加诉讼,其诉讼地位应该为无独立请求权的第三人。 在实践中,作为担保权人的银行为了减小自己的风险,一般会要求作为出卖人的房地产开发商为购房者提供保证担保。银行选择开发商作为按揭贷款的保证人,系基于以下考虑:(1)开发商实际是按揭贷款的最大受益者。因为按揭贷款制度扩大了购房者群体,为开发商开辟了潜在的住房消费市场,并且按揭贷款可以使开发商在房屋未建成之前便一次性获得房款,为其后的项目开发注入大量的资金。既然开发商从按揭贷款中获益如此丰厚,其理应担任按揭贷款人的保证人。(2)房屋能否建成,建成的房屋能否获得权属证明,全部由开发商掌控。房屋未建成或虽建成但未合格以致无法办理抵押登记的风险应当由能够控制该风险的开发商承担。(3)选择开发商作为保证人的另一个好处是,一个房地产项目会指向众多的购房人,如果每一个购房人都寻找自己的保证人将使银行不胜其烦。实务中,银行只需审查开发商一个保证人的担保资格即可,从而提高了贷款效率,降低了贷款成本。(4)在银行决定为某一开发商所开发之项目办理按揭贷款业务前,均会与该开发商签订合作协议。其中让开发商成为购房人之贷款保证人是一项重要内容。[15]保证分为一般保证和连带责任保证,当事人在保证合同中约定,债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的,为一般保证;当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。在实践中,出卖人和担保权人之间并不直接签订保证合同,一般都是在买受人与担保权人之间的担保贷款合同中设立保证条款,约定由出卖人为买受人提供保证担保,保证在商品房办理抵押登记之前,担保权人的利益不会因为买受人违约遭受不可弥补的损失。
        二、《商品房买卖合同解释》第二十七条的理解与适用 本条解决了买受人在取得商品房产权并办理抵押登记手续后,如怠于向担保权人偿还贷款,担保权人如何实现自己的权利及出卖人的诉讼地位问题。作为抵押物的商品房在取得产权并办理抵押登记手续后,如果买受人出现违约偿还贷款的行为,担保权人理所当然地享有抵押物的优先受偿权。如担保权人起诉至法院,出卖人是否参加诉讼,则取决于出卖人是否为此阶段的买受人提供保证。如果出卖人提供了保证,则应当追加出卖人为共同被告;如果出卖人没有提供保证,则不应追加出卖人为当事人。实践中,出卖人一般提供的都是阶段性保证,即保证人(出卖人)自担保贷款合同签订之日起至借款人(买受人)取得房产证书,办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人(担保权人)收执之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。阶段性保证明确了出卖人的保证期限,使出卖人不至于无条件为买受人长期提供保证担保。阶段性保证成为出卖人普遍采用的一种保证形式。笔者认为主要是从以下几点考虑的:(1)作为抵押物的商品房取得产权并办理抵押登记后,担保权人的担保物权可以有效实现,不必再由出卖人对其承担保证责任;(2)出卖人为买受人提供保证本身就是无条件的,如果在买受人向担保权人偿还贷款的整个期间承担保证责任,对出卖人是不公平的;(3)房屋取得产权后,房屋的所有权归买受人所有,买受人对房屋具有占有、使用等权利,出卖人对房屋除承担保修等义务外,一般再没有其他权利,此时再要求出卖人对买受人的违约行为承担责任也是不合理的。如果出卖人为买受人提供的是持续性保证担保,即使房屋已经取得产权并办理了抵押登记,仍然应当将出卖人列为共同被告。 在理解本条时,应当注意保证的效力及期限问题。基于民事合同的意思自治原则,商品房担保贷款合同的三方可以自由约定担保方式及期限,在约定的期限内,保证人(出卖人)对借款人(买受人)的逾期还款行为应当承担连带责任。《担保法解释》第三十二条第一款规定,保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的,视为没有约定,保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。这就意味着,商品房担保贷款合同三方在约定保证期间时,如果其早于或者等于主债务履行期限,则视为没有约定,保证期间就变为法定的主债务履行届满之日起六个月。在约定或者法定保证期限之外,保证人(出卖人)不再对借款人(买受人)的逾期还款行为承担连带责任,此时抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,就不能追加保证人(出卖人)为当事人。 三、审判实践中应该注意的问题 (一)不要漏列出卖人为商品房担保贷款合同纠纷案件的参与人或当事人 在商品房担保贷款合同纠纷中,如果商品房没有取得产权并办理抵押登记手续,无论出卖人是否为买受人担保,出卖人都应当参加诉讼,是否担保决定了出卖人在诉讼中的地位。如果出卖人没有为买受人提供担保,由于担保权人实现担保物权会影响到出卖人的利益,出卖人应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼;如果出卖人为买受人提供担保,则应当将出卖人列为共同被告,使出卖人对买受人的债务承担连带清偿责任。 (二)不要错将没有保证担保责任的出卖人列为商品房担保贷款合同纠纷案件的当事人 前文已经提到,出卖人为买受人提供担保一般是阶段性保证,具有一定的期限,只有在约定的期限内,出卖人才为买受人承担保证担保责任。在商品房取得产权并办理抵押登记手续后,出卖人不再承担保证义务,担保权人起诉时就不能再将出卖人列为被告。当然也不能排除出卖人为买受人提供持续性担保的情形,本解释第二十七条但书明确了这一例外。

(来源:未知)

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