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产权式商铺业主个人的利益需服从业主整体的共同利益

来源:未知 发布时间:2020-06-27 18:29 浏览次数:85
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许某诉江阴市八方浙江商品市场有限公司、华某返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号 江苏省无锡市中级人民法院(2017)苏02民终379号民事判决书 2.案由:返还原物纠纷 3.当事人 原告(上诉人):许某 被告(被上诉人):江阴市八方浙江商品市场有限公司(以下简称八方公司)、华某
【基本案情】
           2012年4月28日,许某以拍卖形式取得江阴市寿山路109号B区某商铺的所有权。2014年6月8日,八方公司与东方巴黎业主委员会(以下简称东方业委会)签订租赁协议,东方业委会将寿山路A、B、C三区整体租赁给八方公司,租期自2014年6月8日起至2020年9月8日止。签订协议时,东方业委会仅取得97%业主授权,未取得部分业主授权(包括许某)。2014年10月15日,江阴市商务局同意设立“八方浙江市场”项目。江阴市寿山路整体商铺已被八方公司重新规划建造出各个独立商铺,并进行重新编号,未按当初建造商铺的平面图进行分割规划。 租赁协议签订后,八方公司向东方业委会支付了租金,东方业委会已将大部分房租付给广大业主,并留足部分资金,供少部分拍卖小业主分配。东方业委会是按照购买(拍卖)价格的比例来分配租金的,购买价格高的租金多,购买价格低的租金少,不考虑商铺地理位置及面积大小。一是由于该租金分配方式已持续十年之久。二是由于各个商铺无物理分界,当初建造时商铺的标注在瓷砖下方,地表没有分界,整体商铺几经装修改造,有的商铺位置在通道上,有的商铺位置在厕所、办公室等地方。如果按照商铺的地理位置、市场价值来确定租金,部分业主就无法拿到租金。三是由于部分业主是以很便宜的价格取得了商铺,且也接受了此种分配方案,如果参照相近位置的租金给拍卖取得的人分配租金,就会引起部分人的不满。 许某以东方业委会签订协议未取得其授权为由,要求八方公司、华某(经商户)返还寿山路商铺并支付占用商铺期间的利息。
【案件焦点】
          1.客观上不具有返还条件的商铺,所有权人如何享有权益;2.产权式商铺中,个人业主的利益是否需服从整体业主的共同利益。
【法院裁判要旨】
           江苏省江阴市人民法院经审理认为:江阴市寿山路整体商铺已被规划、改造,并重新编号,致使法院无法查明许某所有的商铺的具体位置及实际使用人,许某在审理中也自认华某已不再租用商铺。负有返还商铺的责任主体应为实际占有、使用商铺的经营者,许某无法提供具体使用其商铺的侵权人,对其要求八方公司、华某返还商铺使用权的诉讼请求,不予支持。 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。许某对其所有的寿山路商铺依法享有处分和收益的权利。但产权式商铺的特点为业主的所有权与经营权相分离,其决定整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理,单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益,接受整个市场规划布局的限制和约束,业主才能获得稳定的投资回报,以实现投资目的。东方业委会与八方公司签订商城整体租赁协议,不仅符合大多数业主的利益,最充分地发挥了物的效用,也使广大业主能够从商铺投资中受益,最大限度地实现其作为所有权人的利益。现行租金分配方案是东方业委会从商城历史、整体规划、结构改造等多重角度考虑确定的结果,出于对商铺的物尽其用及大多数业主利益考虑,应当认定为并无不当。许某不同意和其他业主同等条件下与八方公司签订的商场租赁协议,但是在东方业委会决定将商城整体出租,绝大多数业主已经同意东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议的情况下,从众多业主整体利益出发,许某亦有容忍义务,应尊重并遵守东方业委会与八方公司签订的商场租赁协议。八方公司已将商场租金支付给东方业委会,东方业委会亦同意支付许某相应的商铺租金,许某可向东方业委会主张相应权益。故对许某要求八方公司、华某支付租金的诉讼请求,不予支持。 江苏省江阴市人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,作出如下判决: 驳回许某的诉讼请求。 许某不服一审判决,提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为:在产权式商铺经营模式中,考虑到单个业主所购商铺在整个商场中只占很小一部分,其对商铺所享有的权利,不能等同于独立商铺,其行使所有权时,不应影响商场整体功能的发挥。开发商或指定的管理公司对外整体出租过程中,有小部分业主主张未经其同意,要求停止侵害、恢复原状的,从个人利益和整体利益的平衡角度出发,不应予以支持。东方业委会与八方公司签订的商场整体租赁协议,符合业主整体利益,应当继续履行。 江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。
【法官后语】
           产权式商铺,即所有权与经营权分离的房地产商铺产品模式。开发商将所开发的大型商场分割成若干小面积的单元进行出售,各单元之间无物理空间分割或无永久分割围护结构,业主购买并办理登记后享有产权但不直接经营,集中交由开发商或者管理公司进行统一经营,业主按照房款支付比例或者其他约定获得定期、定额回报,系概念性产权或虚拟性产权。其虚拟性产权特征决定了个人商铺业主只能知晓商铺大致位置,但无法描绘商铺具体四至,商铺无封闭空间。物业公司或者管理公司会根据实际经营所需对商场布局重新进行整合和划分,再统一对外招租,寻找实际商业经营者。 产权式商铺模式在大型综合商场中大量存在,产权式商铺的概念性商铺特征极易引发投资者与管理者的矛盾纠纷。商铺的物理属性决定了个人业主对商铺所享有的物权是不完全性的、受限制的,其物权具有限制性,业主负有容忍义务。业主对其商铺所有的权利,不能等同于独立商铺,无法实际使用、占有或者以其所有的商铺独立进行租赁、收益等,业主在行使所有权时,不应影响商场整个功能的发挥。若单独支持个别业主的返还商铺请求,就会影响其他业主的利益,造成整体资源的浪费,无法实现物尽其用。此种情况下,个人业主的利益需要服从整体业主的共同利益。目前,我国法律并无关于产权式商铺的明确规定,但此种新类型纠纷在司法实践中早已存在,也有高级人民法院出台指导性意见。江苏省高级人民法院在2017年的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》第五十五条特别提到产权式商铺纠纷如何处理。该征求意见稿第五十五条规定,在商铺对外整体出租过程中,有小部分业主主张未经其同意,要求停止侵害、恢复原状的,从个人利益与整体利益的平衡角度,不予支持。 法院在类似案件的处理中,既要依法尊重并认定商铺业主享有的物权,又要结合客观实际,充分考虑商场现状,从整体利益出发,平衡单个业主与众多业主的权益。在判断是否符合整体利益时,应遵循多数业主的意思表示,在业主代表或者业委会获得合法授权的情况下,根据不同的决策事项,经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意。这种份额多数决原则也符合产权式商铺中个人意志需服从整体意志、个人利益需服从整体利益的特征。

编写人:江苏省江阴市人民法院 高山


(来源:未知)

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