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为借款担保而签订房屋买卖合同,伪装行为无效

来源:寇迪律师 发布时间:2019-08-30 13:10 浏览次数:108
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  刘宣求向林福汗借款800万,通过银行转账并备注借款。林福汗为保障自己的债权,要求刘宣求以房子(价值1300万)作为抵押。双方签订的《房屋买卖合同》约定:若刘宣求在某时间前可反悔,归还预付购房款并加购房定金款每日3‰的违约金,林福汉归还相关证件后合同自动解除。当日,刘宣求将所有房产证件均交给林福汗。

  刘宣求因与毛来华债务之间的纠纷,被毛来华申请强制执行,该房屋被冻结、查封。林福汗依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出执行异议。那么,该执行异议能否成立呢?关键是双方签订的《房屋买卖合同》是否具有房屋买卖合同的效力。

  根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定,民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”法院结合在案证据,认定,案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示,真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务。

  首先,林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前,即已支付部分款项,均注明其所支付的款项为“借款”。 

   其次,案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时,又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续,且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续,而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”,如若反悔。
  
   第三,从案涉店面价格看,案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式,不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯,而该房屋的市场价值约1300万。

   据此法院判定该房屋买卖合同不成立,林福汗的执行异议不成立。本来以为可以利用法律规则,在刘宣求不履行还款义务时拿到房子,但是却未能如愿以偿。实践中,有很多借款都以这种方式作为担保,看到此判例,应当有所领悟:当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的,构成通谋虚伪表示,房屋买卖合同本身作为伪装行为无效


参考法条
   依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。




(来源:寇迪律师)

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